Trường hợp cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 trường hợp bị cấm chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Khi mua bán đất, người mua cần tìm hiểu kỹ xem mảnh đất đó có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hay không. Bởi thực tế đã có rất nhiều hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu do không đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng.

Tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định 04 trường hợp không được (cấm) nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Tại Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định căn cứ xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

“2. Các căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.

3. Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

b) Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này”.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Với 04 trường hợp bị cấm chuyển nhượng, tặng cho đất đai nêu trên, nếu tổ chức, cá nhân nào cố tình vi phạm thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 19 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ.

Hình thức xử lý vi phạm hành chính trong trường hợp thực hiện giao dịch về đến đất đai mà pháp luật nghiêm cấm thực hiện

Hiện nay theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định về việc xử phạt vi phạm hành chính, cụ thể tại Điều 19 về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi thực hiện chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp đối với đất không thuộc trường hợp được chuyển quyền, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể:

– Đối với trường hợp chuyển đổi, thế chấp đối với quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân), Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì hình thức và mức xử phạt được quy định cụ thể như sau:

+ Người thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong trường hợp trên pháp luật quy định hình thức xử phạt vi phạm hành chính là phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta;

+ Mức phạt tiền  là từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Bị áp dụng hình phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta bị phạt tiền tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng

+ Trong trường hợp diện tích vi phạm là từ 01 héc ta trở lên, mức xử phạt theo quy định của pháp luật là  từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên.

– Đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân) hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc Nhà nước giao có thu tiền, cho thuê trả tiền một lần mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất không đúng đối tượng tại khu vực nông thôn theo quy định của pháp luật hình thức và mức xử phạt trong từng trường hợp cụ thể được quy định như sau:

+ Trong trường hợp diện tích đất vi phạm dưới 0.05 héc ta mức phạt quy định trong khoảng từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng

+ Pháp luật quy định mức phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng nếu trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến 0,5 héc ta hình thức xử phạt là phạt  tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000

+  Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên thì mức xử phạt được quy định là từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000

– Theo quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 91/2019 có quy định trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước công nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân), Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, Nhà nước giao có thu tiền hoặc cho thuê trả tiền một lần mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất không đúng đối tượng quy định tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt được quy định trong từng trường hợp cụ thể như sau:

+ Nếu diện tích đất vi phạm dưới 0.05 héc ta mức phạt tiền được quy định là từ 3.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng

+ Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến 0,5 héc ta mức xử phạt từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng

+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Pháp luật quy định mức phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên.

– Đối với trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà thực hiện chuyển nhượng, cho thuê lại đất, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt được quy định cụ thể như sau:

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng trong trường hợp diện tích đất vi phạm dưới 0,1 héc ta;

+ Nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc theo quy định của pháp luật phải chịu mức phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng

+ Trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0.5 héc ta đến dưới 01 héc ta mức phạt tiền mà pháp luật quy định là từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000

+ Nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên mức phạt mà pháp luật quy định là từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000

– Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại đối với đất không thuộc trường hợp được chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại theo quy định của pháp luật đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với trường hợp tương ứng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 19 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Bài viết liên quan
0916161083
icons8-exercise-96 challenges-icon chat-active-icon
chat-active-icon